Türkiye'de konut fiyatları ve yatırımı

Son yıllarda ülkemizde öne çıkan sosyoekonomik sektörlerin başında gayrimenkul ve konut
sektörü gelmektedir. Nüfus ve hane halkı sayısının artışı, demografik gelişmeler, kentleşme, iç/dış göç ve konut alım satım alışkanlıklarının farklılaşması gibi etkenler konut gereksinmesinde niteliksel/niceliksel değişimlere neden olmaktadır. Söz konusu yapısal etkenlerin yanı sıra, konutun yüksek getirili bir yatırım aracı olarak görülmesinin de etkisiyle; son yıllarda konut arzı, talebi ve fiyatları özellikle büyük kentlerde önemli ölçüde artmıştır.

Konut talebinin konut piyasası ve genel ekonomi üzerinde sebep olabileceği etkiler, konut arzı
ve fiyatları ile alakalı olarak ortaya çıkmaktadır. Bu bağlamda, veri konut arzında, konut talebindeki değişmelerin konut fiyatları üzerinde artış ve azalış yönündeki etkileri mikro düzlemde, kredili konut finansmanına yönelen konut kredisi sahiplerinin fiili borç yükü, potansiyel getiri, cari tüketim ve tasarruf akımlarını etkileyebilmektedir. Öte yandan, konut fiyatlarındaki değişimler makro düzlemde, kredi/menkulleştirme kurumlarının kredi/ menkulleştirme hacimlerini ve bu işlemlere bağlı risklerini etkilemektedir. Küresel finansal kriz de, özellikle konut-finans bağının güçlü olduğu ülkelerde, konut piyasasının temel bir barometresi olarak konut fiyatlarındaki değişimlerin izlenmesinin genel ekonomideki risk birikimlerinin anlaşılması bakımından önemli olduğunu ortaya koymuştur.

Yatırım aracı olarak konut:

Konuttan yararlanma biçimi olarak sahipliğin tercih edilmesi bir yönüyle tüketim kararı olarak da nitelenebilmektedir. Bununla birlikte, konutun servet koruma aracı olduğu algısı ve değerini koruyacağı veya artıracağı beklentisi, tüketim amaçlı konut sahipliğinde bile gizliden gizliye olarak belli bir yatırım güdüsünün olabileceğini düşündürmektedir. Dolayısıyla, konut sahipliğinin maddi faydalarına dair gerçekler ve genel algı dikkate alındığında, konutun tüketim aracından çok yatırım aracı olarak görüldüğü söylenebilmektedir.

İkamet amaçlı taşınmazlar sahibine barınma olanağı yaratmaktadır ve beklenen hizmet
akımlarının iskonto edilen değeri tarafından belirlenen içsel bir değere sahiptir. Söz konusu niteliklerin bir neticesi olarak, nominal konut fiyatlarının hisse senedi ve ticari taşınmaz fiyatlarındaki kadar net bir düşüş göstermesi düşük bir ihtimal olarak görülmektedir. Konut piyasası fiyatlarındaki düşüş eğilimleri genellikle; nominal fiyatlardaki bir çökmeden ziyade, konut sahiplerinin zararına satmaktan kaçınması sebebiyle ortaya çıkmakta olan işlem hacmindeki daralmayı yansıttığı görülmektedir.

Türkiye'de konut yatırımı:

Konut yatırımı talebindeki değişimin neden ve sonuçlarının açıklanması, konutun riskli bir yatırım aracı olduğunun belirlenmesi sonrasında daha da önem kazanmaktadır. Bu kapsamda, konut (ve diğer gayrimenkullere) yönelik yatırımlardaki artışın altında yatan diğer önemli bir neden de yatırım aracı çeşitliliğinin kısıtlı olmasıdır.

Ülkemizde de geleneksel yatırım biçimlerinden birisi olan konut ve taşınmaza yönelik yatırımların hane halkı için öncelikli olduğu gözlemlenmektedir. Tekeli hızlı enflasyonun ve sermaye piyasasının etkin olmamasının birikim sahibi orta sınıfları, birikimlerin korunması veya spekülatif değer artışlarından pay alınması amacı ile, konut sahipliğine yönlendirdiğini belirtmektedir. Sermaye piyasalarının ülkemizde halen yeterince gelişemediği dikkate alındığında Yazarın söz konusu tespitinin halen geçerliliğini koruduğunu söyleyebiliriz. Bu bağlamda, ülkemiz hane halkının tasarruf/yatırım alışkanlıklarında gayrimenkul piyasası bağlamında konutun ve kıymetli madenler sektöründe altının ön plana çıkması dikkat çekicidir.