Mortgage sistemi nedir ve faydaları nelerdir?

Konut Finansmanı Sistemi nedir?

Barınacak yer problemi, insanoğlunun yer yüzünde bulunduğu il günden itibaren insanoğlunun en büyük sorunlarından birisi olmuştur. Bu sorunun bir çözüme ulaşması için günümüz dünyasının tasarruf sahipleri ile konut alıcıları arasında köprü oluşturulmuştur. Mortgage denilen bu kredi finansman sistemi bireylere uygun şartlarda kredi teminini sağlayarak konut piyasasında çok önemli bir rol oynamaktadır. Konut finansman sistemi, verdiğimiz bu temel hedeflerin yanında inşaat sektörünün canlanmasına da katkıda bulunarak kalkınmaya da destek olmaktadır.

Günümüz dünyasında bulunan en gelişmiş ve köklü konut finansman sistemi Amerika'daki mortgage uygulamasıdır. Esasen taşınmazların teminat gösterildiği bir kredi sistemi olan mortgage, ortaçağda İngiltere'de ortaya çıkmıştır ve ardından ABD hukukuna da girmiştir. ABD'de 1930'lu yıllarda yaşanan büyük ekonomik depresyondan sonra devletin mortgage kredilerini kurmuş olduğu kamu kurumları aracılığıyla sigorta ederek garanti vermesi, hem konut sektörünün patlama yapmasını hem de uluslararası düzeyde taşınmaza dayalı sermaye piyasasının oluşmasını sağlamıştır.

Mortgage'ın tarihi ve gelişimi:

Mortgage tarihine bakıldığı zaman ilk olarak faizin yasak olduğu Ortaçağ İngiltere'sinde ortaya çıktığı görülmektedir. Alacaklı birey faiz alamayacağı için verdiği borç karşılığında borçluya ait gayrimenkulün zilyetliğini devralmaktaydı yani alacağın vadesi süresince gayrimenkulden elde ettiği kira ve diğer gelirleri borçtan düşmemekteydi. Borçlu açısından rehin süresince tasarrufundan çıkmış olan gayrimenkul için ölü yatırım tabiri kullanılabilir bu sebepten dolayı söz konusu teminat şekline ölü rehin anlamına gelen mort - gage denilmiştir.

Ancak mortgage uygulaması Kıta Avrupası hukuk sistemlerindeki ipoteğe dayalı kredi sistemini tam olarak karşılamamaktadır. Teminat olarak verilen gayrimenkulün mülkiyeti, mortgage kurulurken ya alacaklıya yada trustee denilen yediemine devredilmektedir. Yalnız bu devir şarta bağlı bir devir olup, borcun tamamı ödendiğinde mülkiyet tekrar borçluya dönmektedir.

Ülkemizde mortgage kanunu:

Türk kamuoyunda "mortgage" yada "tutsat" yasası olarak bilinen yasa tasarısı ilk olarak 2007'de 5582 sayılı Konut Finansmanı Sisteminde Değişiklik Yapılması Hakkında Kanunla kabul edilerek yasalaşmıştırve hukukumuza bir kavram olarak giriş yapmıştır. 5582 sayılı Kanun, tam da bu konudaki ümitlerin kesildiği zaman aralığında yürürlüğe girmiştir. Söz konusu düzenlemede mortgage veya ipotekli konut finansmanı kanunu denilebilecek ayrı ve bağımsız bir kanun öngörülmemektedir. Bunun yerine başta Sermaye Piyasası Kanunu olmak üzere, İcra ve İflas Kanunu, Finansal Kiralama Kanunu, Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun ve çeşitli vergi kanunlarına eklemeler yapılarak yeni bir model oluşturulmaya çalışılmıştır. Yürürlüğe giren kanunlarla esasen sermaye sahipleri ve ev almak isteyenler arasında kurumsal bir bağ kurulmuştur.